Про ремонт

Оцінка статті: (Переглянуто: 3905)

Київський ринок ремонтних послуг оцінюється в півмільярда доларів і вище. Незважаючи на такі обороти, він, як і раніше, ринок нецивілізований - немає ні чітких критеріїв якості, ні надійних гарантій.

"Я забезпечений роботою на найближчі 250-300 років, - говорить один з московських архітекторів, - Люди витрачають на ремонт величезні гроші, оскільки вся нерухомість, що продається, вимагає немислимих додаткових вкладень".

Останні три роки вартість ремонтних робіт постійно росла і цього року наблизилася до докризового рівня, а за деякими оцінками, його перевищила. На думку фахівців, ріст вартості самих ремонтних робіт незабаром припиниться. Але в будівельників, що займаються ремонтним бізнесом, немає ніяких сумнівів у перспективності цього ринку. Обсяг ринку ростиме, по-перше, за рахунок подорожчання будматеріалів, а по-друге, завдяки збільшенню частки монолітних будинків у загальному обсязі будівництва - витрати на приведення квартир у цих будинках у "житло" вид набагато більше вартості обробки типових "панельок".

Виправлення помилок

Щорічно в Києві будується більше 60 тис. квартир. Усе ЦЕ - квартири-напівфабрикати, що без додаткових вкладень непридатні для житла. Вважається що на доведення квартири потрібно витратити не менше 2-5 тис. доларів. За фактом ж москвичі витрачають на доведення квартири "до розуму" у середньому близько 10 тис. доларів. Якщо врахувати, що квартири вторинного ринку теж ремонтуються, а в елітні квартири вкладаються суми, порівнянні з їх ціною, то обсяг московського ринку опоряджувальних робіт складає більш 600 млн. доларів у рік.

Своїм розмахом ринок ремонтно-будівельних робіт багато в чому зобов'язаний київському будкомплексу. На думку фахівців, в Україні левова частка ремонтних витрат йде на виправлення помилок проектувальників і будівельників, а також на ліквідацію недоробок. Низька якість будівництва давно вже стала притчею во язицех. Навіть у дорогих новобудовах сьогодні зустрічаються хвилясті стіни і криві стелі. До того ж от уже кілька років будівельниками продаються лише "голі коробки" - квартири без стяжки підлог і з неоштукатуреними стінами.

Найбільше "витратні" квартири - у монолітних будинках, де немає не те що внутрішніх перегородок, навіть розведення електрики і сантехники. Частка таких будинків на ринку постійно росте; ще пару років тому на моноліти припадало не більш 15 - 20% ринку новобудов, a сьогодні вже 45%.

Гроші - критерій якості

Фахівці з інтер'єрів класифікують замовників у залежності від тієї суми, що останні готові витратити на ремонт, а точніше - на оплату послуг будівельників укупі з вартістю загально будівельних матеріалів (цементу, сумішей, клеючих та ін.). Вартість оздоблювальних матеріалів (плитка, паркет, шпалери) і сантехніки в цю суму не включається.

• Перша група замовників - це ті, кому потрібний косметичний або так званий частковий ремонт: переклеїти шпалеру, поміняти сантехніку, обновити вікна і т.д. Такі роботи оцінюються в кожнім випадку окремо, але не перевищують 100 доларів за квадратний метр. У цей сегмент попадає велика частина квартир у панельних новобудовах, а це не менш 20 тис. квартир на рік.
• Друга група - це замовники, готові заплатити за ремонт порядком 100-170 доларів за метр. У цьому випадку можна розраховувати на комплексне оздоблення економ-класу: у вартість ремонту ввійде і невелике перепланування, і розведення електрики і сантехники, і укладання паркету. Ця група - найчисленніша, на неї припадає до 40% ринку ремонтних робіт. Сюди входить частина квартир, у панельних будинках і половина всього житла, що вводиться, у монолітних новобудовах.
• У третій групі - замовники, що готові викласти за ремонт 170-250 доларів за квадратний метр. Принципова відмінність від економ-класу - більш висока якість робіт, і в цьому випадку є професійний дизайн-проект. У цей сегмент входить значна частка квартир у монолітних будинках (до 40%). Замовники, що входять у цю групу, як правило, вимагають чіткого дотримання будівельних технологій і гарантій від будівельної фірми як мінімум на рік. До цієї ж групи відносяться і бажаючі обзавестися ексклюзивним інтер'єром, вони повинні будуть заплатити від 250 доларів за метр. У цьому випадку дизайнер у залежності від складності проекту вирішує, фахівця якої кваліфікації потрібно запросити і де його шукати. "Середньостатистична людина не знає, чого вона хоче. Для неї критерій якості - скільки грошей він витратив", - вважає архітектор Олександр Глікман.

У кожний з цих трьох сегментів попадають також квартири вторинного ринку. Тут близько 5% ремонтів припадає на ексклюзивний, інші 95% розподіляються рівномірно між сегментами дешевого, "економічного" і високоякісного оздоблення.

Невигідна економія

Дешевий косметичний ремонт звичайно роблять кустарі-одинаки і стихійно організовані бригади. Найдешевші робітники - узбеки і молдавани. Оплата робітника з країн СНД п'ять-десять разів менше, ніж кваліфікованого московського фахівця.

Ремонтами економ-класу займаються постійні бригади і невеликі фірми. Замовник звичайно має справу з бригадиром. А той вже підбирає робітників і формує бригаду. На "брудні" роботи (демонтаж, вивіз сміття і т.д.) частіше наймаються люди з ближнього зарубіжжя без досвіду роботи, до чистових опоряджувальних робіт залучають більш кваліфікованих фахівців. Більшість бригад працює без проекту. Для будівельників це вигідно, оскільки відсутність проекту утримує замовника від того, щоб найняти нову бригаду, якщо стара його чимось не влаштовує.

Дорогий ремонт (від 170 доларів за метр) роблять, як правило, будівельні фірми. У роботах в основному зайняті будівельники-києвляни з досвідом роботи і вузькою спеціалізацією (плиточники, електрики, сантехніки). У ремонті з великим бюджетом архітектор - повноправний учасник. Як правило, саме він рекомендує замовникові і будівельній фірмі, а потім стежить за тим, як проект втілюється в життя. Вартість послуг архітектора залежить від його популярності, від ступеня пропрацьованості проекту, від площі квартири і коливається в межах 15-200 доларів за метр. Архітектурні бюро середнього рівня оцінюють свої послуги в 30-50 доларів за квадратний метр, "метри" беруть до 150-200 доларів за метр. У цю суму входить не тільки детально пророблений дизайн-проект, але й архітектурний нагляд, послуги по підбору матеріалів, розробка ескізів для індивідуальних елементів декору. А от узгодження перепланування квартири в міжвідомчій комісії в оплату послуг архітектора не входить. Ця робота оплачується окремо і коштує від 800 до 2000 доларів.

Як показує досвід, замовники не завжди розуміють, чим обумовлена різниця в оплаті праці робітників. Зате це добре розуміють самі інтерєрщики. Уся справа в дріб'язках. "Робітником без досвіду платять менше не тому, що вони не можуть зробити добре. Вони просто не знають, що значить - добре. Що паркет потрібно класти під кутом 45 градусів. Що дверні ручки потрібно покривати спеціальним малярським скотчем (який не залишає слідів), що існують спеціальні драбини, що не дряпають паркет. Різниця в оплаті праці звичайно відбиває розходження не тільки як виконані роботи, але й у культурі виробництва", - вважає керівник компанії A-Design Олександр Устінов. Найчастіше прагнення замовників заощадити на оплаті праці робітників приводить до того, що за ремонт доводиться платити двічі - спочатку "дешевим" робітником, потім високооплачуваним.

Робітники з ближнього зарубіжжя і замовники найчастіше просто не можуть зрозуміти один одного. "Входжу я якось у квартиру проконтролювати, як йде процес. Дивлюся - у ще невстановлений умивальник за триста доларів налита вода, опущений кип'ятильник, і в ньому варяться сардельки. Я слів від обурення знайти не можу, а робітники втямити не можуть, чому я так хвилююся", - розповідав один мій знайомий архітектор.

Створювати бренди невигідно

Цікаво, що на ринку з річним оборотом більш як півмільярда доларів відсутні не тільки бренди, але і скільки-небудь розкручені марки. У замовників зовсім немає орієнтирів, немає гарантій одержати якість, адекватно заплаченим грошам.

Чому так відбувається? По-перше, особливості ремонтного бізнесу такі, що створювати велику універсальну фірму зі штатом фахівців звичайно неефективно і непродуктивно. "Вийде неповороткий монстр. Частина людей простоюватиме. У цьому бізнесі краще виживають невеликі мобільні структури, що при збільшенні кількості замовлень можуть просто найняти додаткових фахівців зі сторони", - вважає дизайнер Олексій Бухарський.

По-друге, ринок опоряджувальних робіт є "сірим". Майже всі розрахунки між замовниками і будівельниками виробляються наявними. Стихійні бригади взагалі ніяк не реєструються в державних органах і не платять податків. Будівельним же фірмам невигідно показувати свої реальні обороти.

Тому поки що ремонтний ринок - стихійний, неорганізований. Подібне становище справ характерне для молодих ринків, що розвиваються, і звичайно вважається тимчасовим, хворобою росту. Але в архітекторів і будівельників є великі сумніви в тім, що ринок ремонтних послуг у найближчі роки зміниться - поки це нікому не вигідно.